111不動產估價師【狀元】、110地政士、109不動產經紀人,雖然準備過程中非常痛苦，但沒有努力過，哪來的好結果！,許文昌(許文昌),曾榮耀(蘇偉強),顏佑任 北大不動產系,不動產國考考試心得,高點有一套!
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許文昌(許文昌)曾榮耀(蘇偉強)一、前言
不動產行業專業度極高，亦屬於執照傾向的行業，若未來要順利跨進業界，執照的取得是相當重要的，不動產相關執照包括不動產經紀人、地政士、不動產估價師，其中不動產估價師取得門檻最高，執業人數也是少之又少，若能順利考取，對於未來從業可是一大幫助，這也是我決定報考不動產估價師的原因。

二、背景
本人今年畢業於國立台北大學不動產與城鄉環境學系，不動產估價師是我大學以來的目標，為了能夠提前適應備考生活及累積考試經驗，於民國109與110年分別報考不動產經紀人及地政士且順利考取，雖然順利拿到三張執照，然而本人求學過程並沒有相當順利，在校成績一直都是處於吊車尾的狀態，甚至拿過全系100%的學期成績，有意就讀研究所的我連推甄資格都沒有，因此只能報考年初的政治大學地政研究所及台北大學的不動產系研究所的入學考試，但也不幸的雙雙落榜，又因為語言能力太弱，短期間內少了出國唸書的選項，但我並不因此自暴自棄，我依舊照著我原先的計畫翻起我的書本準備估價師高考。

三、準備步驟
本人約花了四個月的時間準備考試，因為過去考過地政士、不動產經紀人、研究所，考試範圍包括估價師有的土地法規、土地利用法規、土地稅法規、不動產經濟學，因此可以節省不少備考時間。估價師屬於高考程度，科目多、出題靈活、領域多元，因此我認為翻開書本前必須先完成以下的功課，讓自己備考更加輕鬆，更為事半功倍。

（一）確定動機：
先想想自己考試的動機是什麼，是什麼原因讓你必須考上這張執照不可？無論這個動機是什麼，只要能夠激勵自己的動機都昍 好動機，如果你的動機沒辦法說服你放棄一切誘惑，也沒辦法讓你願意花時間去準備，那就不是好的動機。
（二）認識敵人：
有了好的動機之後，去認識自己的敵人，知己知彼，百戰百勝，如前面所說的，敵人的特點就是考試科目多、題目靈活、領域多元，與不動產經紀人、地政士都是極為不同的，若認識不了自己的敵人，那麼準備起來會相當清楚。
（三）訂定方案：
瞭解敵人後，規劃出最適合自己的作戰方案，也就是準備方法，可以上網參考別人的上榜心得，尋找最適合自己的方法，但要切記，最花時間的方法不必然是最好的方法，適合自己的方法才是最佳的方法。
（四）適當的給自己壓力：
沒有壓力的人是無法成長的，給自己的壓力有很多種，本人給自己壓力的方法是讓周圍的人都知道自己有報考不動產估價師的意願，不要讓自己活在舒適圈。
（五）讀書地點：
每個人適合的讀書地點是不一樣的，有人適合在家讀書，有人適合在圖書館，有人適合在咖啡廳，不要怕麻煩，我非常建議嘗試多個讀書地點，適合自己的讀書地點可以讓自己更有讀書動力。
（六）照自己的規劃開始準備讀書：
當規劃好自己的準備方法後，就要確實執行，不要怠惰，各科都應腳踏實地的熟讀。

四、準備方法及選擇高點的原因
不動產估價師屬於高考程度，在準備上勢必會遇到許多困難，為了讓備考更加輕鬆、更有效率，我決定補習。
補習的部分是選擇高點的函授課程，因為過去考不動產經紀人的時候是使用許文昌老師所出版的書，準備地政士的時候也是購買高點的網路學院課程，除此之外，高點的榜單歷年來也都非常優秀，因此我選擇高點許文昌老師非常用心，上課內容都非常豐富，非常的有架構，觀念也相當好掌握，只要用心跟著老師的腳步，不用怕會跟不上進度。
曾榮耀老師最大的特點是將法條教我們以口訣的方式刻印在腦海裡，讓不善於背誦的我在準備上輕鬆許多。
會選擇函授是因為函授可以隨時隨地不限時數的觀看，我認為估價師考試準備時間較長，有效率的讀書計畫是相當重要的，不用浪費通勤時間，也不用配合補習班的營業時間，對於不熟的部分也可以重複觀看，有問題可以直接線上提問，老師也會快速解答，是一個非常不錯的上課方式。
以下是我各科的準備方式：
除了購買補習班的課程之外，本人深怕有不足的部分，因此有另外購買許文昌老師所出版的書籍（《不動產經濟學》、《土地利用法規》、《民法物權及不動產法規》），與補習班所提供的教材相互對照，讓自己準備得更扎實，且有更多的考古題解答，讓自己能夠有效掌握出題趨勢。許文昌老師所出版的書籍內容相當豐富，只要用心的去閱讀，就不怕漏掉考試重點。
以下是我各科的準備方式
（一） 民法物權及不動產法規（64）
本科在準備研究所、不動產經紀人、地政士的時候就已經碰過了，但仍然將有文昌老師跟曾文田老師的課程上完當作複習，也認真的翻過自己另外買的民法物權及不動產法規，該科目在不動產估價師考試以往難度都不高，出題方向每年都很類似，過去考過的題目也常常重新出現，然而該科範圍較廣（包括民法物權、不動產法規、土地稅法、不動產估價師法），單單民法物權一科就讓考生相當困擾，且時常出現許多死背的題目，讓考生措手不及。許文昌老師與曾文田老師所提供的課程內容都是非常鍊 要的考試重點，讓學生更有效率的準備，因此除了好好複習上課內容之外，考古題也必須好好演練，土地稅法跟不動產估價師法也不得忽略。
（二） 土地利用法規（60）
土地利用法規可說是範圍最大、考試最為刁鑽、法條最為艱澀的一個科目，也是很多考生最沒把握的一個科目，除了要熟背各個法條的內容外，還必須了解相關的立法意旨，但也因為範圍過於龐大，且都有正確答案，只要寫到重點，考官都會給分，以今年考試為例，我四題的分數分別為20/7/16/17，每一題都有好幾小題，只要寫到答案都能拿到分數，像我的第二題的第三小題中只會一小題，考官依舊給我到7分，其他題目也有出現自己不會的小題，但我在考試盡量寫出東西並善用曾榮耀老師給的口訣把答案卷塞滿，也有拿到不錯的分數，該科範圍甚廣，但分數相對好拿， 希望考生不要懼怕這個科目。
法條的背誦真的沒有什麼技巧，唯一的方法就是跟隨著曾榮耀老師，曾榮耀老師的上課內容都是考試重點，這些內容會在課堂上著重講解（例如近期修法的國土計畫、近期熱門的都市更新、長期備受矚目的土地徵收），只要用心上課、用心複習，就不怕錯過考試熱點。
除此之外，曾榮耀老師亦能將這些冷冰冰的法條給活化成有趣的口訣，非常用心的幫考生準備口訣，這些口訣只要能夠記起來，在考試上都非常受用。
土地利用法規以及不動產法規彼此間相關性極高的法令，因此在準備上可以兩者一起準備會更加有效率，如土地法土地徵收編可以與土地徵收條例、土地徵收實施辦法一起準備，平均地權條例的土地使用編可以與市地重劃實施辦法一起準備，讓背誦上更有系統性。
（三） 不動產估價理論（6 8）
不動產估價理論是不動產估價實務的基礎，必須熟記相關法條（包括不動產技術規則、地價查估辦法、地價基準的選定及查估要點、土地徵收補償市價查估辦法等等），估價理論所涉及的法條並不多，因此在背誦上不會有什麼難度，最重要的是必須去理解各個估價方法的理論基礎，近年考題相當靈活且越來越注重觀念理解，許文昌老師在這點上幫助我很大，老師在上課過程中會舉相當多的例子讓我們理解，讓我們活用估價方法，必須好好練習考古題，許文昌老師都會提供各個考古題的解答，但不動產估價理論的題目有些不會有正確答案，試著用自己的方法去解答，在把自己的解答拍起來，用線上提問的方式給老師看，老師也會提供意見給你。
不動產估價理論這個科目非常靈活，我認為自己讀是沒有辦法拿到高分的，需要有利害的老師協助，因此必須試著把自己的解答跟老師討論，長期下來，進步速度會非常的快，看到陌生的題目也能迎刃而解。
準備估價理論就等於在準備估價理論跟估價實務兩個科目，因此非常建議花更多的時間在這個科目上。
（四） 不動產估價實務（91）
不動產估價實務特點是考試時間非常的長，與典型的考試不同，因此在考試前必須做足功課，必須了解以往的考法。
我是應屆畢業生，並沒有真正的實務經驗，幸好有許文昌老師的領導，一步一步的指引我們，讓我對這個科目不害怕，許文昌老師第一堂課就是讓我們「認識敵人」，一一分析歷年考法，先讓我們知道怎麼去準備，知道這科的考法後會發現其實它跟估價理論差異沒那麼大，只是必須了解一些實務上的知識，還有培養連續專注四個小時的能力，前者的部分只要跟隨著許文昌老師的腳步就可以了，後者對於一個有在認真準備不動產估價師的考生來說絕對沒有難度。
但除了被動的吸收許文昌老師給的知識外，考生（尤其是無實務經驗的考生）應該實主動去翻閱不動產估價報告書的內容，確實去了解業界的不動產估價師是怎麼進行估價的，這點非常重要，這項考試叫做「估價實務」，且考試時間高達四個小時，它要的是希望考生展現自己的「實務專業」，計算題大多數考生都算得出正確答案，要如何展現出自己的「實務專業」相當重要，例如今年第二題滿分40分本人拿到38分，考的是土地開發分析法，在資金來源部分有預售收入，沒在總銷售面積提供多少戶是以預售屋出售，多少戶是以成屋出售，我在解答上有特別提到這個問題，我認為這是我拿到高分的主因。「實務專業」就是在題目中浮出問題，並於解答上寫上自己的假設，展現自己的專業給考官看，讓自己的答案更加出色。
我覺得我能夠在這個科目拿到高分，真的要非常感謝許文昌老師提供這麼優質的不動產實務課程，也願意解答我所提問的問題！
（五） 不動產經濟學（50）
不動產經濟學非常的理論，作圖能力及論述能力都要非常強，經濟學基礎也必須相當扎實，許文昌老師有提供經濟學基礎課程，真的幫助我非常大，讓我能夠靈活的運用圖型，老師在不動產經濟學的教學上非常有系統外，甚至結合不動產估價、不動產投資，讓觀念建立上極為穩固，只要用心準備，在考試上都會有不錯的表現。
（六） 不動產投資分析（74）
不動產投資分析是屬於最不需要背誦的科目，考試包括申論題、問答題及計算題，問答題相當常考專有名詞，幾乎每年荊 ，這部分只要將許文昌老師教材內的專有名詞背熟就可以了，切記自己默寫看看，避免考試過於緊張寫不出來，或即便知道名詞含義卻不知道如何解釋；申論題通常是考觀念，這部分也不用害怕，許文昌老師上課都會教到，教材也有足夠的考古題讓我們去練習；最重要的是計算題，計算題所運用到的數學並不難，一般考生都有辦法應對，不要太過擔心，計算題只要能夠算對基本上都可以拿到滿分，幾乎每年佔比都超過50%以上，考生必須好好練習，許文昌老師的上課教材會有一本只有計算題，有老師自己出題的，也有考古題的，只要好好練習有辦法在考試上得心應手。計算題比較耗時間，因此在考試前必須天天練習，每天都要按到計算機，以提升熟練度跟計算速度，避免考試寫不完。

五、結論
最後，不動產估價師考試有它的雍 度在，但它絕不是大家所說的有多難，連在學校吊車尾、研究所雙雙落榜的我都能夠考到榜首了，任何人只要夠努力都有考上的一天，相信自己，雖然準備過程中非常痛苦，但沒有努力過，哪來的好結果，希望大家都能順利通過考試！在高點高上的輔考下大家都能趕快上岸~選函授課程，上班之餘也能考到狀元！